Cómo evitar el impuesto a las ganancias de capital

by Ehsan

Cómo evitar el impuesto a las ganancias de capital

Cómo evitar el impuesto a las ganancias de capital

Cómo evitar el impuesto a las ganancias de capital

Los precios de las casas casi se han duplicado en los últimos 10 años, y eso podría significar que debe pagar impuestos considerables si vende su casa. Después de alcanzar un mínimo de alrededor de $259,000 en 2011, el precio de venta promedio de una casa ha aumentado constantemente a más de $453,000 al momento de escribir este artículo. Como muchas tendencias, la pandemia puede haber acelerado esto, pero los precios de la vivienda ya habían estado aumentando durante años. Esta es una gran noticia para los propietarios que buscan vender. Están dispuestos a ganar dinero real.

Desafortunadamente, con el dinero real vienen los impuestos reales. Si vende bienes inmuebles con fines de lucro, deberá pagar el impuesto a las ganancias de capital. Desafortunadamente, a diferencia de los impuestos sobre la nómina, el IRS no toma este dinero por adelantado. Tendrás que calcularlo y escribir un cheque. Sin embargo, hay maneras de hacer que esto sea menos doloroso. Si necesita ayuda para reducir su factura de impuestos al vender una casa, considere trabajar con un asesor financiero.

¿Qué son los impuestos sobre las ganancias de capital inmobiliario?

El impuesto a las ganancias de capital se aplica a cualquier ganancia que obtenga de la venta de una inversión. Esto se aplica a la mayoría de los ingresos que obtiene al comprar y vender activos como acciones, bonos e incluso bienes raíces (como su casa). En el caso de bienes inmuebles, calcularía sus ganancias imponibles de la siguiente manera:

Precio al que vendió la propiedad – Precio que pagó para comprar la propiedad = Ganancia imponible

Entonces, por ejemplo, digamos que compró su casa por $260,000 hace diez años. Lo estás vendiendo hoy por $450,000. Tendría que pagar el impuesto a las ganancias de capital de $190,000 (la diferencia entre el precio de compra y el precio de venta).

Las ganancias de capital a largo plazo, es decir, las ganancias sobre activos mantenidos durante al menos un año, generalmente se gravan a una tasa mucho más baja que el ingreso del trabajo (dinero que gana trabajando). En 2021, para los contribuyentes solteros/casados, las tasas del impuesto sobre las ganancias de capital se han fijado en:

  • 0% – $0 a $40,400 Soltero/$0 a $80,800 Casado

  • 15% – $40,401 a $445,850 Soltero/$80,801 a $501,600 Casado

  • 20% – $445,851+ Soltero/$501,601 Casado

A partir de 2022, los rangos son los siguientes:

  • 0% – $0-$41,675 Soltero/0$-$83,350 Marie

  • 15% – $41,676ps459,750 Soltero/$83,351-$517,200 Casado

  • 20 por ciento – $459,751+ Soltero/$517,201 Casado

Entonces, según nuestro ejemplo anterior, supongamos que vendió su casa y obtuvo una ganancia de $190,000 en 2021. Suponiendo que es soltero, calcularía los impuestos sobre las ganancias de capital en esa venta de la siguiente manera:

  • $40,400 * 0% = $0

  • ($190,000 – $40,401) = $149,599

  • $149,599 * 15% = $22,439

  • $0 + $22 429 = $22 429

Esta es una versión simplificada de cómo encontrar su carga fiscal sobre las ganancias de capital, pero los conceptos básicos están ahí. Es posible que deba $22,429 en impuestos sobre esta venta. Eso es mucho, incluso si recuerdas que obtuviste $190,000 en ganancias para pagarlo. (Lo es aún más cuando recuerda que después de vender su casa, tendrá que encontrar una nueva en un mercado en auge…) Afortunadamente, el IRS ha creado una excepción para ayudar a los propietarios a resolver este problema.

La exclusión de ganancias de capital

Cómo evitar el impuesto a las ganancias de capital

Cómo evitar el impuesto a las ganancias de capital

Si obtiene ganancias de la venta de su casa, puede excluir los primeros $250,000 de esa ganancia de impuestos. Para las parejas casadas que presentan una declaración conjunta, ese número aumenta a $500,000.

Es importante destacar que esta exclusión se aplica a sus ganancias, no a la venta total. Entonces, de nuestro ejemplo anterior, digamos que vendió su casa por $ 450,000 como persona soltera. Su ganancia de la venta fue de $190,000. Podría excluir todas esas ganancias de sus impuestos y no deber nada.

Por otro lado, suponga que obtuvo una ganancia de $280,000 en la venta. Después de excluir las ganancias de capital, debe pagar impuestos sobre los $30,000 restantes. (Lo cual, dado que todo esto caería en la categoría impositiva de ganancias de capital del 0%, nuevamente equivale a $0 de impuestos).

Para calificar para esta exclusión, debe cumplir con la prueba de propiedad y uso. Esto significa que debe haber sido propietario de la casa y haberla usado como su residencia principal durante al menos dos años en los cinco años anteriores a la venta. No tiene que ser continuo. Puedes vivir en la casa periódicamente, siempre que sean al menos dos años en total. (Consulte la Publicación 523 del IRS para obtener una descripción completa de los requisitos de la prueba de exclusión).

Calcule correctamente sus impuestos sobre ganancias de capital

Como mencionamos anteriormente, las ganancias de capital en la venta de una casa son un poco más complicadas que las ganancias de inversión ordinarias. Además del precio de compra original de la casa, también puede deducir ciertos costos de cierre, costos de venta y la base impositiva de la propiedad de sus ganancias de capital sujetas a impuestos.

Los costos de cierre pueden incluir gastos relacionados con la hipoteca (por ejemplo, si pagó intereses por adelantado cuando compró la casa) y gastos relacionados con los impuestos.

Las tarifas de venta generalmente se aplican al dinero que gastó para vender la casa. Esto incluye las tarifas de corretaje, las tarifas de cotización, las tarifas legales, los costos de publicidad, el dinero que gastó para que la casa estuviera más presentable para la venta y otros costos relacionados.

La base imponible de la vivienda es el costo de cualquier mejora importante que haya realizado en la propiedad a lo largo de los años. Es básicamente cualquier cantidad de dinero que gastó en la estructura física que agregó valor a la casa. Se reduce por cualquier depreciación de esa estructura (por ejemplo, si agregó una plataforma pero luego dejó que la plataforma se derrumbara), aunque la depreciación es un problema poco común para las viviendas en las que se vive activamente.

Entonces, por ejemplo, digamos que es soltero y compró una casa por $250,000. Lo vendes por $750,000. Tienes los siguientes costes asociados:

  • $40,000 en renovaciones de cocinas y baños;

  • $35,000 en honorarios de corretaje;

  • $2,500 gastados en limpieza y organización de jornadas de puertas abiertas;

  • $5,000 en honorarios de abogados y otros costos de cierre asociados.

Calcularía sus ganancias de capital sujetas a impuestos de la siguiente manera:

  • $750,000 – ($250,000 + $40,000 + $35,000 + $2,500 + $5,000) = $417,500

  • $417,500 – $250,000 (excluyendo ganancias de capital) = $167,500

Debes pagar impuestos sobre $167,500.

No vendas rápido

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Si es posible, no venda su casa en menos de un año. Debe esperar al menos dos años antes de vender su casa para calificar para la exclusión de ganancias de capital. Sin embargo, incluso si no califica para la exclusión, aún puede pagar la tasa impositiva reducida que grava los activos de inversión.

Esta tasa reducida se denomina tasa de inversión a largo plazo. Solo se aplica a los activos que ha tenido durante más de un año. Si ha sido dueño de su propiedad por menos de 12 meses, debe pagar impuestos sobre todas las ganancias a la tasa de ingresos ordinaria (es decir, la tasa a la que operan los impuestos del IRS y los ingresos obtenidos). Esta tasa es significativamente más alta que la tasa del impuesto a las ganancias de capital.

Lo esencial

La forma principal de reducir sus impuestos sobre ganancias de capital es asegurarse de calcular todas las reducciones que permite el IRS en sus ganancias generales. Después de eso, la exclusión de las ganancias de capital eliminará gran parte del dinero que la mayoría de los propietarios obtendrán de sus ventas.

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Crédito de la foto: ©iStock.com/AndreyPopov

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